A análise de riscos na compra de imóveis

Comprar um imóvel é um momento de grande importância tanto para quem está realizando o sonho da casa própria, quanto para quem está fazendo um investimento. Em qualquer cenário, não basta apenas escolher as características, a localização e a faixa de preço do imóvel para que a alocação do seu capital seja eficiente e segura.

Isso porque é impossível fazer uma transação imobiliária 100% livre de riscos em um país em que cerca de 50% dos imóveis possuem algum tipo de irregularidade e que, dos 60 milhões de domicílios urbanos no país, 30 milhões sequer possuem escritura pública.

Para conhecer com profundidade e seriedade o que se está comprando e realizar uma negociação segura juridicamente, dispensando as surpresas no meio do caminho, é fundamental a efetivação de uma auditoria prévia.

O que é auditoria imobiliária?

A auditoria imobiliária, também conhecida como Due Diligence imobiliária, envolve o levantamento, o estudo e a análise completa da documentação e das informações do imóvel e do vendedor. Ao final, resulta em um parecer com a indicação das regularidades e irregularidades do imóvel, os riscos do negócio e a viabilidade da transação, de acordo com os objetivos do comprador.

Para tanto, investiga-se:

1. A matrícula do imóvel, os documentos utilizados nas transações anteriores (escrituras e contratos particulares), as certidões de débitos tributários e condominiais e ações judiciais;

2. A metragem, divisas e confrontações do imóvel para constatar, previamente, eventuais sobreposições com vizinhos;

3. A regularidade das construções já existentes, o potencial construtivo do terreno e possíveis restrições urbanísticas;

4. A existência de situações de posse por terceiros, suas características e histórico;

5. Direitos de terceiros sobre o bem.

Esta é apenas uma breve amostragem dos pontos de levantamento, tendo em vista que cada espécie de imóvel, as características de seu titular (pessoa física, pessoa jurídica, espólio, herdeiro etc.) e destinação que será dada pelo comprador ao bem (revenda, moradia, construção de um empreendimento etc.) individualizam as diligências a serem tomadas pelo auditor. 

Por exemplo, um imóvel rural exige informações sobre sua regularidade ambiental; um imóvel em leilão, a análise de documentos específicos como o edital e o processo de tramitação; um imóvel alugado, a observância dos direitos do locatário; um terreno para construção de um empreendimento, o levantamento das restrições urbanísticas e ambientais; e assim por diante.

Você pode ler mais sobre os direitos do inquilino no seguinte artigo: Cuidados ao comprar um imóvel alugado

Logo, não há um checklist fechado de documentos para uma análise de riscos na compra de um imóvel, e apenas um profissional especializado juridicamente na área imobiliária será capaz de compreender as particularidades do caso e buscar pelas informações relevantes e indispensáveis que embasarão a decisão do comprador.

Quais são os benefícios de uma auditoria imobiliária?

A constatação dos riscos envolvidos na compra de determinado imóvel fornece ao comprador a possibilidade de tratá-los. Em outras palavras, ciente de todas as particularidades sobre o imóvel e seu vendedor, pode optar o comprador por (1) mitigar os riscos, através da negociação de cláusulas contratuais; (2) aceitar o risco, quando conveniente;  (3) terceirizar o risco, contratando um seguro, por exemplo; ou até mesmo (4) evitar o risco, desistindo da compra.

Esse contingenciamento das circunstâncias favoráveis e desfavoráveis de forma prévia, permite uma tomada de decisão mais consciente e acertada, evitando que o comprador seja pego de surpresa após a transação e tenha que arcar com custos maiores e até prejuízos irreparáveis.

E tudo isso poderá ser utilizado tanto na negociação dos termos essenciais da transação,  como valor e forma de pagamento, quanto das condições e cláusulas contratuais, a fim de torná-las o mais favoráveis possíveis aos interesses do comprador e ao equilíbrio dos riscos a serem assumidos pelas partes.

Portanto, contratar uma assessoria jurídica especializada para auditar a compra do seu imóvel te auxiliará na identificação das informações necessárias, na busca e coleta desses dados, na análise e extração dos riscos da compra, no tratamento desses riscos, na resolução de eventuais problemas durante as tratativas, na elaboração e interpretação do contrato, na negociação de cláusulas, na correta tramitação dos procedimentos perante órgãos públicos etc.

Como disse no início, os riscos sempre irão existir por mais simples que possa parecer a transação. A sabedoria se encontra em investir no conhecimento desses riscos. Como diz o ditado popular, sempre melhor (e mais barato financeira e emocionalmente) prevenir do que remediar.

Caso esteja com dúvidas sobre a análise de risco, ou percebeu que precisa de auxílio jurídico na compra do seu imóvel, basta clicar no botão do WhatsApp no canto direito da página para conversarmos.