Posso comprar um imóvel penhorado?

Antes de fechar a compra de qualquer imóvel, é imprescindível a análise de diversos documentos a fim de averiguar o nível de segurança do negócio.

O documento principal é a matrícula, que pode ser comparada com a certidão de nascimento de uma pessoa física.

Nela ficam descritas todas as características do imóvel e tudo que acontece com ele ao longo do tempo, desde suas transmissões de uma pessoa para outra até as alterações em suas medidas e em construções nele existentes.

Nesse documento também ficam registrados direitos de terceiros sobre o imóvel, como o direito de aquisição do promitente comprador, o direito de preferência do locador, o direito de usufruto, bem como eventuais restrições que recaiam sobre ele, como uma penhora ou uma indisponibilidade.

Então, vamos juntos entender o que é uma penhora e o que você deverá analisar se encontrá-la na matrícula do imóvel que pretende comprar.

O que é uma penhora?

Imagine que Paulo tenha uma dívida com Catarina.

Após várias tentativas amigáveis de receber o dinheiro, Catarina se viu obrigada a ajuizar uma execução contra Paulo para o forçar a pagar.

Nas buscas judiciais, descobriu-se que Paulo era proprietário de um imóvel, que poderia ser vendido através de leilão e, assim, ser transformado em dinheiro para quitar a dívida.

Para que isso ocorra, o juiz precisou determinar a penhora do bem.

Assim, concluímos que a penhora é uma constrição judicial que visa resguardar o sucesso de uma execução, vinculando o imóvel a determinado processo judicial.

Formalizada a penhora através de um termo ou auto, cabe ao credor levar esse documento até o Cartório de Registro de Imóveis e requerer a sua averbação na matrícula do imóvel, a fim de dar ciência a terceiros interessados sobre o gravame.

Observe que a penhora produz seus efeitos a partir da lavratura do auto de penhora no processo judicial. No entanto, apenas será oponível a terceiros quando averbada.

Como se proteger na compra de um imóvel penhorado?

Encontrando uma penhora na matrícula do imóvel, você precisará analisar o processo de execução para ver em que ponto ele se encontra e qual é o atual valor da dívida. É inferior ou superior ao valor da dívida? O imóvel já foi avaliado ou levado à leilão?

Se os demais pontos da due diligence para a compra estiverem favoráveis, você poderá fechar o negócio, desde que deposite no processo da execução o valor da dívida ou o valor total do bem, pedindo ao juiz a substituição do imóvel pelo dinheiro, já que este é preferencial na ordem das penhoras.

Veja o que diz a lei:

CPC - Art. 835. A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem:
I - dinheiro, em espécie ou em depósito ou aplicação em instituição financeira; (...)

V - bens imóveis; (...)

§ 2º Para fins de substituição da penhora, equiparam-se a dinheiro a fiança bancária e o seguro garantia judicial, desde que em valor não inferior ao do débito constante da inicial, acrescido de trinta por cento. 

Além disso, você deverá pedir o cancelamento da penhora, de modo que poderá adquirir o imóvel livre de ônus.

Toda essa transação deve estar muito bem regulada no seu contrato de compra e venda.

Diante disso, fique atento a todas as peculiaridades antes de comprar um imóvel. Essa situação poderia se complicar, por exemplo, se houvesse mais de uma penhora na matrícula ou outros gravames que impedissem a fruição plena do imóvel.

Gostou desse conteúdo? Espero que tenha te ajudado!

Deixe sua curtida e, se quiser esclarecer alguma dúvida, ou continuar falando sobre este assunto, estou disponível através do e-mail caroline_andrade@hotmail.com