A internet está cheia de modelos de contrato de compra e venda. Basta uma simples pesquisa para que uma variedade deles apareçam, mas será que é seguro formalizar uma transação tão importante dessa forma? Através de um documento generalista e incompleto?

Não seja irresponsável com seu patrimônio. Busque realizar seu negócio com o máximo de segurança jurídica possível desde a due diligence, passando pelo contrato adequado e com cláusulas específicas para o seu caso, até o registro da transferência da propriedade.

Para ajudá-lo nesse caminho, vou lhe apresentar 04 pontos negligenciados na maioria dos modelos de contrato de compra e venda, mas que requerem muita atenção e são indispensáveis para a segurança do seu negócio ou na realização do seu sonho.

1. Adequada qualificação das partes

• Quem está vendendo o imóvel e quem está comprando?

• São pessoas físicas ou jurídicas?

• Se forem pessoas físicas, elas são civilmente capazes para praticar esse negócio?

• Elas são casadas ou estão em união estável?

• Se houver uma pessoa jurídica, quem a representa?

• Há procuração envolvida?

• Alguma das partes é estrangeira?

• O imóvel está alugado?

Essas são algumas das perguntas que devem ser realizadas antes de se qualificar o(s) comprador(es), vencedor(es) e anuente(s) no contrato de compra e venda. Cada uma delas altera as informações que deverão constar nesta parte, o que reforça o risco de se usar um modelo para todos os casos.

Vamos a dois exemplos.

Primeiro: se o vendedor pessoa física for casado, o regime de bens por ele adotado pode alterar substancialmente quem deverá figurar como parte no contrato. No regime da comunhão universal de bens, por exemplo, ambos os companheiros são proprietários do imóvel e, por isso, devem ser tratados como vendedores. Já no regime da separação parcial de bens, o cônjuge pode ser mero anuente da venda.

Segundo: as representações devem ser um forte ponto de alerta. Qualificar no contrato quem de fato não é representante, seja do vendedor ou do comprador, gera a nulidade do negócio. Outro erro comum é qualificar o representante como se parte fosse, quando na verdade ele apenas assina no lugar de quem compra ou vende.

2. Momento da entrega da posse

Outro ponto muito importante é estabelecer contratualmente qual será o momento da entrega da posse ao comprador, principalmente se houver parcelamento do valor.

Imagine que o imóvel será entregue antes da quitação do valor. Quais alterações o comprador poderá realizar no imóvel? Isso deve ser regulado no contrato, porque, caso ocorra a rescisão por falta de pagamento e a retomada do imóvel, o vendedor poderá ser obrigado a indenizar eventuais reformas feitas pelo comprador.

O contrário também deve ser analisado. Se o imóvel for entregue somente após o pagamento do valor integral, o que o vendedor poderá fazer no bem até lá? Ele poderá realizar benfeitorias, alterando as características que o imóvel possuía quando foi oferecido aos compradores?

Diante disso, analise as particularidades do negócio e, se for o caso, inclua uma cláusula sobre o assunto no contrato.

3. Condições do imóvel

É comum falarmos em laudo de vistoria nas locações de imóveis. No entanto, esse documento é igualmente importante quando tratamos de uma compra e venda, porque resguarda tanto o comprador, quanto o vendedor, quando o assunto são vícios redibitórios.

E o que seriam vícios redibitórios?

Consideramos que existe um vício redibitório no imóvel comprado quando:

1. O bem aparentava estar em perfeitas condições no momento da aquisição, sendo impossível para o comprador tomar ciência do defeito;

2. O defeito oculto aparece depois, durante o uso do imóvel;

3. Esse defeito interfere no uso ou na destinação do imóvel, ou reduz o seu valor.

Diante dessa situação, o comprador poderá devolver o imóvel e exigir de volta o que já foi pago, ou poderá exigir apenas o abatimento dos custos do valor do imóvel.

Veja o que diz o artigo 441 do Código Civil:

A coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjeitada por vícios ou defeitos ocultos, que a tornem imprópria ao uso a que é destinada, ou lhe diminuam o valor.

A vistoria do imóvel antes da compra entra como um fator de proteção e gestão de riscos.

Analisam-se quais são as medidas do imóvel, as suas condições estruturais, o funcionamento dos sistemas hidráulico, elétrico e eventuais sistemas automatizados, como portões de garagem, o estado de conservação dos acabamentos utilizados, das portas, janelas e móveis incluídos na venda etc.

Todas essas informações, junto com as respectivas fotos, são reunidas em um único documento: o laudo de vistoria. Ele registrará as condições em que o imóvel foi vendido, sendo prova material para ambas as partes, caso apareça algum defeito no imóvel futuramente.

Feito o laudo, inclua uma cláusula no contrato, informando a sua existência e o reconhecimento da veracidade das informações nele contidas por todas as partes.

4. Assinatura eletrônica

Por fim, se a assinatura do contrato for realizada por meio digital, inclua uma cláusula informando que as partes concordam com esse meio, bem como qual o programa que será utilizado e em qual e-mail cada parte receberá o contrato.

Essa é mais uma cláusula de gestão de riscos. Seu objetivo é resguardar as partes de eventuais alegações futuras de que não assinaram o instrumento.

Por fim, lembre-se de que, para o contrato ser registrável no Cartório de Registro de Imóveis, é indispensável que as assinaturas sejam digitais através de certificados disponibilizados pela ICP- Brasil.

Gostou desse conteúdo? Espero que tenha te ajudado!

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