Saiba o que não pode faltar no seu contrato de compra e venda de imóveis

Caroline de Andrade
9 de jul. de 2024
6 min de leitura

elementos do contrato de compra e venda de imóveis

Introdução

A compra e venda de imóveis, devido a frequência elevada e cotidiana com que ocorre, pode parecer uma transação simples, que envolve entregar um bem em troca de dinheiro. Contudo, essa negociação é bastante complexa, envolvendo outros deveres e obrigações, para que seja finalizada com sucesso e segurança.

E essa complexidade, como vimos no artigo sobre Due Diligence, varia caso a caso, sendo influenciada pelas particularidades das partes envolvidas e do imóvel objeto do negócio.

Não perdendo de vista a necessidade dessa modulação a cada caso, podemos traçar uma esqueleto do contrato de promessa de compra e venda de imóveis, a partir dos blocos principais de informações que não poderão faltar de forma alguma na sua transação, que são:

Qualificação completa das partes;
Descrição detalhada do imóvel;
Valor da transação e forma de pagamento;
Entrega e devolução da posse;
Assinatura do contrato de compra e venda definitivo;
Possibilidade de arrependimento;
Hipóteses de resolução contratual;
Garantias.

Destaca-se que o objetivo deste artigo não é fornecer um modelo de contrato de compra e venda, porque é impossível traçar um documento padrão diante da infinidade de detalhes que devem ser observados.

O objetivo é apresentar as informações mais básicas que não poderão faltar. Com isso, passamos ao detalhamento de cada bloco.

Como as partes devem ser qualificadas no contrato de promessa de compra e venda?

A qualificação das partes no contrato de compra e venda, assim como a descrição do imóvel, tem grande relevância, para o comprador que deseja registrá-lo na matrícula do imóvel para garantir seu direito real de aquisição.

Isso porque o contrato passará pela análise do Oficial Registrador, que observará o atendimento ou não do título às leis e normativas extrajudiciais. Dessa forma, fique atento para incluir todos os requisitos do Provimento 61 do CNJ, listados a seguir:

nome completo, vedada a utilização de abreviaturas;
número do CPF ou número do CNPJ;
nacionalidade;
estado civil, declaração sobre a existência de união estável e filiação;
profissão;
domicílio e residência;
endereço eletrônico.

Além da importância no âmbito extrajudicial, a disponibilidade dos dados da outra parte também permitirá o adequado ajuizamento de eventual ação judicial para a resolução de conflitos.

Atenção, na hipótese de vendedor pessoa jurídica, não se esqueça de levantar toda a documentação referente à capacidade de seu representante para assinar tanto o contrato de compra e venda, quanto a futura escritura pública.

Como deve ser descrito o imóvel no contrato de promessa de compra e venda?

O ideal é que a descrição do objeto do contrato seja realizada de forma idêntica àquela constante da matrícula para que o título seja aceito perante o Cartório de Registro de Imóveis, contendo sua localização, área e confrontações, se urbano, e mais os números do CCIR, CAR e NIRF, se for rural.

Caso o imóvel contenha construção não averbada, esta poderá ser descrita em cláusula apartada, a fim de garantir que esteja clara as especificidades da negociação. Deverá ser objeto de detalhamento, da mesma forma, os móveis que eventualmente sejam alienados junto ao imóvel, com elaboração de laudo de vistoria prévia.

Além disso, é importante incluir o número da matrícula, bem como do cadastro do imóvel perante a municipalidade.

O valor da transação e forma de pagamento

O contrato deve conter o valor acordado para a venda, bem como as condições do seu pagamento. Neste ponto, serão detalhados os prazos e locais de pagamento, a aplicação ou não de correção monetária sobre o valor a prazo e as penalidades em caso de atrasos.

Neste bloco contratual também é importante indicar a existência de arras ou sinal, com o detalhamento se serão penais ou compensatórias de acordo com as características da negociação.

O que prever sobre a entrega e a devolução da posse no contrato de promessa de compra e venda?

Este ponto é de crucial importância para qualquer compra e venda de imóveis. É indispensável que as partes acordem sobre quando serão entregues as chaves do bem, se antes ou após a conclusão do pagamento, se antes ou após a outorga do contrato definitivo e seu respectivo registro.

Caso a posse seja entregue ao comprador antes da finalização do pagamento e registro, será necessário incluir cláusulas de responsabilidade sobre o pagamento dos tributos e contribuições condominiais que incidam sobre o imóvel durante a posse provisória.

Outro ponto que deve ser debatido entre as partes é o dever de manutenção da construção pelo comprador e se este terá permissão para realizar reformas e benfeitorias no imóvel antes da transferência definitiva da posse.

Por fim, poderá o comprador estabelecer a restituição da posse em caso de inadimplemento com a aplicação de um valor mensal indenizatório pelo tempo de uso do imóvel.

A assinatura do contrato de compra e venda definitivo

Como já vimos em outros artigos, no sistema brasileiro, apenas se torna proprietário de um imóvel aquele que registra no Cartório de Registro de Imóveis o título hábil a transferência de titularidade do bem.

De acordo com o artigo 108 do CC, a forma do título de transferência de propriedade de imóvel, cujo valor supere 30 salários mínimos, deve ser a escritura pública. Lembrando que existem exceções, como os contratos particulares elaborados pelos agentes financeiros, que por força legal tem força de escritura pública, e os títulos judiciais, como as cartas de arrematação e adjudicação.

Dessa forma, o contrato feito entre particulares e de forma prévia à escritura pública, auxilia as partes nas delimitações de responsabilidades e obrigações e na administração do tempo necessário para a quitação do preço e dos demais encargos envolvidos, como o ITBI e emolumentos cartorários, para que ao final seja cumprida a principal obrigação do vendedor: a outorga do contrato definitivo de compra e venda.

Logo, a promessa de compra e venda se resume na promessa de que, cumpridas as condições, será assinada a escritura de compra e venda, razão pela qual não pode essa obrigação do vendedor deixar de ser expressa, com previsão de prazos e multas por descumprimento.

Qual a importância da cláusula sobre o direito de arrependimento no contrato de compra e venda?

A previsão sobre a possibilidade de arrependimento e desfazimento do negócio de forma unilateral é peça central para a definição do direito à adjudicação compulsória pelo comprador, caso o vendedor não cumpra de forma voluntária com a outorga da escritura pública.

Nesse sentido, prevê o Código Civil:

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Além disso, como comentado acima, a previsão do direito de arrependimento ou não influenciará também na classificação das arras como penitenciais ou confirmatórias, gerando reflexos na indenização do vendedor em caso de desfazimento do negócio.

Vejamos o que diz o Código Civil:

Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.

Portanto, é indispensável a qualquer contrato de compra e venda uma cláusula dedicada à previsão sobre o direito de arrependimento das partes.

Estipulação das hipóteses de resolução contratual e suas consequências

Ainda que o instrumento não preveja o direito de arrependimento, outros cenários podem gerar o desfazimento do contrato que não seja a mera manifestação de vontade de uma das partes, como ocorre na hipótese de inadimplemento do preço pelo comprador ou de negativa de financiamento pela instituição financeira.

Nesses casos, devem as partes decidir sobre quais circunstâncias gerarão esta finalização forçada do contrato e quais serão as consequências desses fatos, como pagamento de multa ou perda das arras, devolução da posse, indenização de benfeitorias, pagamento de aluguéis etc.

Garantias

Podem as partes estabelecer garantias para a administração dos riscos localizados no processo de Due Diligence e para o pagamento do preço em caso de inadimplemento. Outro fator que pode entrar nesta seara das garantias, é a previsão sobre os termos da evicção dos direitos sobre o imóvel.

Isso porque os limites da evicção podem ser livremente negociados pelos contratantes e até mesmo completamente afastada, conforme artigo 448 do Código Civil, transcrito a seguir:

Art. 448. Podem as partes, por cláusula expressa, reforçar, diminuir ou excluir a responsabilidade pela evicção.

Conclusão

Os pontos mencionados ao longo deste artigo constituem os principais blocos estruturais de um contrato de promessa de compra e venda de imóveis. No entanto, é essencial destacar que eles não são os únicos aspectos a serem considerados. Cada contrato deve ser adaptado conforme as especificidades das partes envolvidas e as características do imóvel em questão, garantindo que todas as obrigações sejam claramente definidas e acordadas.

A complexidade e a particularidade de cada transação imobiliária exigem uma análise detalhada e a elaboração de um contrato que abranja todas as nuances e necessidades específicas do negócio, mapeadas no processo de Due Diligence. Por isso, é fundamental contar com a orientação de um advogado especializado, que possa assegurar que todos os detalhes sejam contemplados, prevenindo futuros conflitos e proporcionando segurança jurídica para ambas as partes.

Se você está interessado em elaborar um contrato de promessa de compra e venda de imóveis com segurança ou tem alguma dúvida sobre o tema, entre em contato para que possamos auxiliá-lo na construção de um contrato robusto e adaptado às suas necessidades.

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