Você é mesmo proprietário do seu imóvel?

Contrato de compra e venda, escritura pública e registro: o que cada um lhe garante sobre o imóvel.

Ao realizar a compra e venda de um imóvel, você sabe qual instrumento utilizar para formalizar o negócio? Você compreende qual documento lhe trará maior tranquilidade para realizar seu sonho da casa própria ou de investir seu dinheiro com menos riscos? Neste artigo, vou esclarecer para você qual a diferença entre o contrato particular de compra e venda, a escritura pública de compra e venda e o registro, indicando o que cada um lhe garante sobre o imóvel.

O que é o contrato de compra e venda de imóvel?

Esse contrato é, via de regra, o primeiro documento utilizado para vincular as partes envolvidas na negociação. Nele ficam ajustados os direitos e as obrigações tanto do vendedor, quanto do comprador, como o valor, a forma de pagamento e o momento de entrega das chaves. Contudo, esse instrumento transmite ao comprador apenas a posse do bem e estabelece ao vendedor a obrigação de transferir a propriedade futuramente, ou seja, a obrigação de realizar outro contrato, a escritura pública de compra e venda de imóvel.

Esse é o motivo pelo qual o contrato particular de compra e venda é chamado de promessa ou compromisso de compra e venda. Será indispensável para a aquisição da propriedade que, no momento oportuno, o vendedor cumpra sua promessa e outorgue a escritura pública ao comprador.

Então, você deve estar se perguntando: se é necessária a escritura, por que fazer um contrato de compra e venda prévio? Essa é uma decisão que cabe às partes envolvidas e, na maioria dos casos, é optado pelo contrato, devido ao pagamento parcelado e aos custos adicionais para realização da escritura, como os emolumentos cartorários e, em determinados municípios, o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), que não podem ser suportados pelo comprador já no momento da venda. Além disso, através do contrato é possível estabelecer minuciosamente todas as regras que regerão a relação entre vendedor e comprador, tratando de todos os detalhes do negócio, o que previne diversos problemas ou facilita a resolução, caso ocorram.

No entanto, tenha cuidado! Lembre-se que qualquer contrato vincula apenas as pessoas que o pactuaram. Então, aqui vai uma dica para prevenir alguns problemas: registre seu contrato particular de compra e venda. Esse ponto será aprofundado no tópico específico sobre o registro, porque, antes, é necessário entender o que é a escritura pública.

O que é a escritura pública de compra e venda de imóvel?

A escritura pública de compra e venda é um documento, produzido perante o Cartório de Notas, que oficializa a transmissão da posse do imóvel, objeto do compromisso anterior. Nele ficam discriminadas as informações mais importantes sobre o negócio, como as informações dos compradores e vendedores, a descrição e a procedência do imóvel, a existência de ônus sobre o mesmo, a quitação dos impostos, e a transmissão do domínio, que se concretizará apenas com o registro da escritura no ofício imobiliário.

E por que é indispensável a escritura? Porque a legislação brasileira exige uma forma específica para que o contrato de compra e venda tenha validade, veja o que diz o artigo 108 do Código Civil:

Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Dessa forma, observe que o contrato de promessa ou compromisso de compra e venda pode ser realizado por instrumento particular, mas o contrato de compra e venda sempre deverá se revestir de forma pública para ter validade. As exceções a essa regra, de modo que o contrato particular possui força de escritura pública, são:

1. Os contratos com valor inferior a 30 salários mínimos;

2. Os contratos elaborados por agentes financeiros;

3. Os contratos com alienação fiduciária;

4. Os contratos de imóveis loteados.

O que é o registro da compra e venda de imóvel?

Quando o comprador já possui a escritura pública, o registro constitui o ato, realizado pelo Cartório de Registro de Imóveis, de incluir na matrícula do imóvel a compra e venda realizada, formalizando a transferência do bem do antigo para o novo proprietário. Veja o que diz o artigo 1.245 do Código Civil:

Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

A título de esclarecimento, a matrícula é a certidão de nascimento do imóvel, onde são anotadas todas as alienações, os compromissos de compra e venda, os ônus, como a hipoteca e a penhora, a existência de locação, as demolições e construções realizadas, dentre outras coisas. É um verdadeiro histórico de tudo que ocorre com o imóvel.

No entanto, quando estamos diante de um contrato particular de compra e venda, o seu registro na matrícula do imóvel é capaz de dar ao comprador o direito real de aquisição, desde que cumpridos alguns requisitos.

Primeiro, vamos entender o que é esse direito. Como comentado acima, o contrato vincula apenas as partes envolvidas. Então, o que acontece se o vendedor alienar o imóvel para mais de uma pessoa? Como o primeiro comprador garante o resgate do imóvel de terceiros que não contrataram com ele? É exatamente isso que o registro do contrato permite. Ao dar publicidade ao negócio, o comprador tem prioridade na aquisição da propriedade do imóvel, tornando ineficazes os atos de alienação posteriores a esse registro.

Assim, no caso de negativa do vendedor ou de terceiro para a outorga da escritura pública ao comprador que registrou o contrato particular, ele passa a ter o direito de ajuizar uma ação de adjudicação compulsória, por meio da qual a vontade do antigo proprietário é substituída pela do juiz e a sua sentença substitui a escritura, podendo ser registrada para transferência da propriedade.

E quais os requisitos esse contrato deve cumprir para ser registrado? Além de cumprir as normas legais para que o contrato seja válido, não deve ser pactuado o arrependimento do negócio. Veja o que diz o artigo 1.417 do Código Civil:

Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Situação hipotética

Para ilustrar a aplicação desses instrumentos, vamos imaginar a seguinte situação. Carla comprou uma casa de Paula, por meio de um contrato particular de compra e venda. Passado certo tempo, a escritura pública ainda não havia sido realizada, sequer o contrato registrado na matrícula. Certo dia, Pedro bateu à porta de Carla, pedindo para que ela desocupasse o imóvel ou lhe pagasse um aluguel pelo uso, tendo em vista que ele havia comprado a casa de Paula, conforme a escritura pública registrada no Cartório de Registro de Imóveis. E aí? Quais os direitos Carla teria nessa situação? Ela poderia reivindicar a propriedade do imóvel, apenas por ter comprado primeiro? E o mais importante, ela poderia ter evitado essa situação?

Nesse caso, Pedro tem a propriedade do imóvel, já que registrou a transferência. Carla deverá entregar o imóvel e terá direito a receber indenização por perdas e danos de Paula. O único modo de evitar essa situação seria se Carla tivesse registrado seu contrato, o que tornaria, como dito, ineficaz a compra posterior de Pedro.

Gostou desse conteúdo? Espero que tenha te ajudado! Se quiser esclarecer alguma dúvida, ou continuar falando sobre este assunto, estou disponível através do e-mail caroline_andrade@hotmail.com