Cuidados ao comprar um imóvel alugado

Antes de fechar um contrato de compra e venda de imóvel, é imprescindível que o comprador realize uma investigação completa sobre a segurança jurídica do negócio, a fim de entender quais os riscos envolvidos e se será vantajoso ou não assumi-los.

Nesse sentido, o comprador deverá analisar tanto a situação do vendedor, quanto do imóvel, para evitar, por exemplo, a perda futura do imóvel para um terceiro com quem o vendedor tenha uma dívida, ou para entender se é vantajoso financeiramente a compra de um imóvel não regularizado, por valor abaixo do valor de mercado, para regularizá-lo posteriormente.

Para obter clareza sobre essas situações, devem ser levantados documentos como a matrícula e a certidão de ônus reais do imóvel, a certidão atualizada do estado civil do vendedor, certidões sobre a existência ou não de processos civis, criminais, trabalhistas ou execuções fiscais que envolvam o vendedor, e as certidões de (in) existência débitos tributários, de água, luz e condomínio.

Contudo, quando se trata de imóvel alugado, o comprador deve adotar outras duas precauções além das mais comuns citadas acima. É preciso investigar:

1. Se a compra do imóvel foi oferecida ao inquilino pelas mesmas condições propostas, respeitando seu direito de preferência, e ele recusou; e

2. Se o contrato de locação permanecerá válido após a compra, através da cláusula de vigência, impedindo que o comprador despeje o inquilino e dê a destinação que mais lhe convier ao imóvel.

Como saber se a compra do imóvel foi oferecida ao inquilino?

Para isso, o vendedor deverá comprovar que informou o inquilino sobre sua intenção de vender o imóvel e lhe deu a oportunidade de comprar pelas mesmas condições da proposta que recebeu, informando o preço, a forma de pagamento, as garantias oferecidas, se aceitará ou não o financiamento e se sobre o imóvel há algum ônus, como uma hipoteca. Além disso, deverá comprovar que o inquilino recusou essa oferta.

Então, imagine a seguinte situação hipotética: Jorge pretende comprar um imóvel de Ana e fez uma oferta no valor de R$200.000,00 (duzentos mil reais) a ser pago por meio de financiamento. Como esse imóvel está alugado para Caio, Ana tem o dever de, antes de fechar o negócio com Jorge, informar o inquilino sobre a proposta feita, dando a Caio a oportunidade de comprar o imóvel nas mesmas condições oferecidas por Jorge, o que envolve o preço, a forma de pagamento, as garantias oferecidas e o aceite ou não de financiamento.

Se, dentro do prazo de 30 (trinta) dias após a oferta, Caio não aceitar a compra, Ana estará livre para assinar o contrato de compra e venda com Jorge. Se, ao contrário, Caio aceitar, ele terá preferência na compra e Jorge deverá procurar outro imóvel para negociar.

A pergunta que fica é: o que acontece se esse direito de preferência do locatário não for respeitado? Nesse caso, atendidas determinadas condições, o locatário poderá requerer para si o imóvel por meio de uma ação anulatória da venda. Na situação acima, por exemplo, Jorge perderia o imóvel para Caio e Ana seria condenada a restituir o preço pago.

Como descobrir se o contrato de locação permanecerá válido após a compra e venda?

Renunciado o direito de preferência pelo locatário e superado esse ponto, o comprador deverá se informar sobre a validade ou não do contrato de locação após a compra do imóvel, por meio da averiguação de três circunstâncias, quais sejam:

1. O contrato de locação possui prazo de duração e esse ainda não expirou, ou seja, tem prazo determinado em curso? Retomando o caso acima, imagine que Jorge alugou o imóvel de Ana pelo período de 30 (trinta) meses, de março de 2019 a setembro de 2021, e Jorge esteja negociando esse mesmo imóvel em março de 2021. Nesse cenário, o contrato de locação de Jorge atende ao primeiro requisito, pois tem prazo determinado para acabar, mas isso ainda não aconteceu;

2. O contrato de locação contém uma cláusula específica, chamada de cláusula de vigência, informando sobre a continuidade da locação mesmo com a venda do imóvel, de modo que o comprador seja obrigado a respeitá-la até o encerramento do prazo determinado? Imagine que no contrato de locação de Caio houvesse essa disposição. Nessa hipótese, a vinculação de Jorge dependeria apenas do próximo requisito;

3. O contrato de locação está registrado junto à matrícula do imóvel? O que isso significa? Significa que a cláusula do item 2 só terá validade se o contrato for publicizado. Usando o mesmo exemplo, o contrato de Caio só poderia ser mantido perante Jorge se, após assinado com prazo determinado e cláusula de vigência, Ana ou Caio o levassem até o Cartório de Registro de Imóveis competente e pedissem para que o mesmo passasse a constar no histórico do imóvel (matrícula). Dessa forma, o contrato se tornaria público e um futuro comprador, como Jorge, não poderia alegar desconhecimento de que havia uma locação em curso e que ela deveria ser respeitada.

Contudo, observando a ausência de qualquer um dos requisitos acima, o comprador do imóvel terá o direito de desfazer a locação dentro do prazo de 90 (noventa) dias após o registro de sua compra e venda. Para isso, precisará notificar o inquilino para que desocupe o imóvel também em 90 (noventa) dias.

Assim, fica evidente que riscos específicos podem ser assumidos sem consciência pela falta de diligência do comprador de um imóvel alugado. Se os documentos forem previamente analisados da forma adequada, os riscos e seus custos poderão ser ponderados e assumidos com a melhor estratégia possível diante de cada caso.

Gostou desse conteúdo? Espero que tenha te ajudado! Se quiser esclarecer alguma dúvida, ou continuar falando sobre este assunto, estou disponível através do e-mail: caroline_andrade@hotmail.com