Posso vender um imóvel sem a anuência do meu companheiro?

Você já parou para pensar nos reflexos do regime de comunhão do casal na compra e venda de imóveis?

Sim, analisar o estado civil do vendedor é de extrema relevância para os negócios imobiliários, uma vez que a anuência de seu cônjuge ou companheiro pode ser um requisito para a sua validade.

Neste artigo, iremos focar em situações, nas quais o coproprietário é o companheiro em regime de união estável, o que exige maior atenção do comprador devido às peculiaridades que a aquisição ou venda podem apresentar.

A anuência do meu companheiro é necessária?

Sim. De acordo com o art. 1.725 do Código Civil, à união estável se aplicam as mesmas normas dedicadas ao regime da comunhão parcial de bens. Dentre essas regras, encontramos a impossibilidade de o cônjuge alienar, sem a autorização do outro, os bens imóveis adquiridos após o casamento.

Vejamos o que diz o art. 1.647 do Código Civil:

Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta: 

I - alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis (...)

O que ocorre se meu companheiro não for informado e não anuir com o negócio?

Na hipótese de um dos companheiros tomar ciência da alienação somente após a conclusão do negócio, ele terá o direito de requerer judicialmente a anulação da venda até dois anos após o desfazimento da união estável.

Art. 1.649. A falta de autorização, não suprida pelo juiz, quando necessária (art. 1.647), tornará anulável o ato praticado, podendo o outro cônjuge pleitear-lhe a anulação, até dois anos depois de terminada a sociedade conjugal.

No entanto, esse direito está submetido a determinadas exigências legais, especialmente se a venda foi praticada com terceiro de boa-fé. Veja o caso apresentado a seguir.

A proteção do terceiro de boa-fé

Maria (nome fictício) viveu em união estável com Carlos (nome fictício) durante 05 anos. Durante esse período, eles adquiriram um imóvel, que foi utilizado para moradia própria até a separação. Após, o bem foi alugado para complemento da renda.

Ao tentar retomar a posse do imóvel, tempos depois, Maria foi informada de que, sem o seu conhecimento, Carlos o havia alienado para o pagamento de dívidas. Inconformada, Maria recorreu ao Judiciário para pedir a anulação dessa alienação, que ocorrera sem sua anuência.

Esse caso real foi julgado pelo Supremo Tribunal Federal, que negou o pedido feito pela mulher. O argumento utilizado pelos julgadores foi o de que faltava publicidade à união estavel do casal na época da alienação.

Não tendo condições de tomar ciência sobre a relação pré-existente entre Carlos e Maria, a conduta do adquirente foi considerada de boa-fé e seus interesses foram protegidos, nesse caso, com a manutenção do negócio.

O contrário teria sido decidido, como explicou o ministro Paulo de Tarso Sanseverino, se o casal tivesse publicizado a relação através da averbação do contrato de convivência ou da decisão declaratória da existência de união estável na matrícula dos bens comuns. Nessa hipótese, a conduta do terceiro adiquirente seria considerada de má-fé, pois ele teria condições de saber que o imóvel também pertencia à ex-companheira do alienante, de modo que o negócio poderia ser anulado.

Observa-se que foi reconhecido o direito da mulher de discutir em ação própria contra seu ex-companheiro os danos que sofreu por esse fato.

Com esse caso, fica demonstrada a complexidade das informações que devem ser analisadas para que a compra de um imóvel esteja revestida da maior segurança possível. Assim, fique atento aos próximos conteúdos que trarão mais dicas sobre essa transação imobiliária.

Gostou desse conteúdo? Espero que tenha te ajudado! Se quiser esclarecer alguma dúvida, ou continuar falando sobre este assunto, estou disponível através do e-mail caroline_andrade@hotmail.com

Fonte: stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias-antigas/2015/2015-02-04_10-00_Alienacao-sem-anuencia-de-companheiro-e-valida-se-nao-ha-publicidade-da-uniao-estavel.aspx