Dívidas de condomínio e IPTU deixadas pelo antigo proprietário: sou responsável pelo pagamento?

Sim. Se você adquiriu um imóvel e, posteriormente, descobriu que existiam parcelas de IPTU ou cotas condominiais atrasadas, saiba que você é o novo responsável pelo pagamento dessas dívidas, não o antigo proprietário.

Neste artigo, vou lhe explicar a razão disso e o ajudar, ao final, com duas dicas valiosas.

Dívidas de condomínio e IPTU são propter rem

Em primeiro lugar, você precisa compreender que as dívidas fiscais e condominiais são obrigações reais (também chamadas de obrigações propter rem), ou seja, elas decorrem da relação entre a pessoa e a coisa.

Isso quer dizer que essas obrigações pertencem ao imóvel, acompanhando-o nas sucessivas transmissões que com ele forem feitas.

Dessa forma, o pagamento é sempre de responsabilidade do seu atual proprietário ou promissário comprador, independentemente da data do inadimplemento da obrigação. Então, se você comprar um imóvel, este ano, que possua cotas condominiais de 2018 ou parcelas do IPTU de 2020 que não foram quitadas pelo vendedor, você se tornará o novo devedor, pois é quem terá relação com o imóvel.

Veja o que diz o Código Civil sobre a responsabilidade quanto às despesas condominiais:

Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

No mesmo sentido, o Código Tributário Nacional também estabelece que o IPTU será de responsabilidade do adquirente:

Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, subrogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação.

Então, como me proteger dessa situação?

Minha primeira dica é: prevenção.

Busque se informar sobre a existência ou não dessas dívidas através das seguintes certidões:

1. A certidão de débitos municipais, que você consegue emitir gratuitamente através do site da prefeitura do município onde está situado o imóvel; e

2. A certidão de débitos condominiais, que deve ser fornecida pelo síndico junto com uma cópia autenticada da ata que o elegeu, a fim de comprovar que ele tinha poderes para realizar essa declaração.

Se essas certidões forem negativas, você poderá ficar um pouco mais tranquilo com a compra que estará realizando.

No entanto, se alguma ou ambas forem positivas, um sinal de alerta deverá se acender. Será necessário saber analisar os riscos envolvidos e a viabilidade do negócio e, eventualmente, negociar esses valores com o vendedor, formalizando o acordo no contrato de compra e venda por meio de cláusulas adequadas.

E se eu já comprei um imóvel com dívidas?

Neste ponto, preciso lhe fazer um alerta. Se você já comprou o imóvel, ele corre o risco de ser penhorado diante da existência dessas dívidas, e você poderá perdê-lo, ainda que ele se enquadre como bem de família.

Isso porque, entre as exceções à impenhorabilidade, estabelecida pela Lei nº. 8.009/90, encontram-se justamente os valores devidos a título de IPTU e despesas condominiais. Desse modo, independentemente da destinação do imóvel adquirido, ele poderá ser penhorado e alienado judicialmente para o pagamento desses valores.

Assim, minha segunda dica é: pague as dívidas para evitar que o imóvel seja penhorado e levado a leilão.

Você poderá requerer o ressarcimento desses valores do vendedor, tanto de forma extrajudicial, quanto judicial, caso seu contrato de compra e venda possua uma cláusula que lhe proteja dessa situação, estabelecendo a responsabilidade do vendedor pelas dívidas tributárias e condominiais anteriores à entrega do imóvel.

Gostou desse conteúdo? Espero que tenha te ajudado!

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