Comprar um imóvel não é uma decisão simples. Além de envolver um investimento financeiro significativo, essa compra pode representar a concretização do famoso sonho de ter a casa própria.

Por isso, é preciso analisar os riscos envolvidos e blindar essa negociação de possíveis problemas. Só assim, você poderá deitar a cabeça no travesseiro seguro sobre a situação em que está se envolvendo.

E como fazer isso? Neste artigo, eu vou te apresentar 05 formas simples de se resguardar na compra de um imóvel.

1- Analise a matrícula do imóvel

Depois de escolher o imóvel, o primeiro passo que você precisa dar é obter uma certidão de inteiro teor da respectiva matrícula com ônus e ações no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Se você ainda não faz ideia do que é, a matrícula é um documento no qual se registra todo o histórico do imóvel, desde suas características, como localização e metragem, até as transações que com ele foram realizadas e os ônus que recaem sobre ele.

É através da matrícula que você conseguirá compreender não só se quem lhe vende é realmente o proprietário, mas também se o imóvel possui alguma pendência.

Vou te dar um exemplo. Suponha que você visitou uma casa e decidiu adquiri-la. Já tendo lido meu artigo com esta dica, você prontamente se dirige ao Cartório e requer a certidão da matrícula. E lá está! Você descobre que o vendedor não regularizou a construção e que, por isso, no documento, o imóvel ainda consta como um simples lote. Nesse caso, você já teria uma visão mais ampla dos riscos envolvidos e poderia buscar soluções para se proteger.

Além disso, a matrícula também lhe informará se recai algum ônus sobre o bem, como uma penhora ou uma hipoteca, bem como se há algum processo em curso que envolve o imóvel ou seu proprietário. Essas informações te ajudarão a decidir se a compra é viável ou não, diante do nível de comprometimento do imóvel com as obrigações contraídas pelo vendedor.

A partir desse documento, portanto, você terá uma primeira visão sobre a situação do imóvel, mas saiba que só ele não é suficiente para te prevenir de todos os problemas, então vamos para a próxima dica.

2- Verifique a existência de dívidas sobre o bem

Além da certidão de inteiro teor para analisar a matrícula, é indispensável que você obtenha outras certidões que atestem a inexistência de dívidas propter rem sobre o imóvel.

E o que seriam essas dívidas propter rem?

Elas se diferenciam das demais pelo fato de que, uma vez inadimplidas, ficam garantidas pelo próprio imóvel, que é levado à leilão, independentemente de quem seja o atual proprietário.

Logo, na compra de um imóvel, você precisará se preocupar com:

1. O IPTU (imposto predial e territorial urbano) e as contribuições de melhoria, se ele for urbano;

2. O ITR (imposto sobre a propriedade territorial rural), se ele for rural; e

3. As taxas condominiais, se for o caso.

Veja a seguinte situação. Você está interessado em um apartamento e o vendedor lhe assegura que os débitos condominiais estão devidamente quitados. Você acredita nele e efetiva a compra. Dias depois de se mudar, o síndico te liga para dar boas vindas e lhe pergunta quando você poderá comparecer à administradora para quitar os débitos existentes, uma vez que o antigo proprietário o informou que você os assumiria. E agora?

Isso pode ser evitado através de três certidões:

1. A negativa de débitos municipais, que garante que não há dívidas de IPTU ou contribuições de melhoria;

2. A negativa de débitos federais, que comprova o pagamento do ITR; e

3. A negativa de débitos condominiais, que atesta a inexistência de dívidas perante o condomínio.

Atente-se para o fato de que a certidão negativa de débitos condominiais deve ser fornecida pelo síndico junto com uma cópia autenticada da ata que o elegeu a fim de comprovar que ele tinha poderes para realizar essa declaração.

Agora, vamos falar sobre o vendedor?

3- Busque informações sobre o vendedor

O levantamento de informações sobre o vendedor também é imprescindível para uma boa análise das condições do imóvel e a primeira delas é o seu estado civil atualizado.

Esse dado pode ser obtido através de uma certidão do Cartório de Registro Civil das Pessoas Naturais e a sua importância advém da influência do regime de comunhão adotado pelo proprietário, se ele for casado, na venda do imóvel. É esse regime que determinará se a participação do cônjuge na negociação é requisito para sua validade ou não.

Por outro lado, se o vendedor for uma pessoa jurídica, a primeira diligência é averiguar quem possui poderes para vender aquele imóvel. Para isso, vá até a Junta Comercial e requisite o contrato social e sua última alteração, se for uma LTDA ou uma EIRELI, ou o estatuto social e a ata da última assembleia, se for uma SA.

Outras informações importantes tratam da existência ou não de ações e protestos contra o vendedor e de débitos tributários em seu nome. Isso porque o proprietário pode estar alienando o imóvel para fraudar o pagamento de uma obrigação que ele assumiu anteriormente. Se esse for o caso, preenchidos alguns requisitos, a venda será considerada ineficaz e o imóvel poderá ser atingido para quitar a dívida.

Por isso, é prudente que o você obtenha as seguintes certidões para comprovar a sua boa-fé na aquisição do imóvel:

1. Certidão de distribuição de ações nas Justiças Estadual (cível e criminal, e, se for pessoa jurídica, de falência e recuperação) e Federal;

2. Certidão de distribuição de ações na Justiça do Trabalho (TRT e TST);

3. Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas;

4. Certidão Negativa de Débitos Fiscais Municipais, Estaduais e Federais; e

5. Certidão Negativa de Protestos.

Se alguma dessas certidões for positiva, é preciso analisar a viabilidade da compra, investigando, por exemplo, se o vendedor possui patrimônio (investimentos, outros imóveis, veículos etc.), além do imóvel em negociação, capaz de quitar a dívida. Se não possuir, estude a possibilidade de quitar a dívida como forma de pagamento. Não restando solução, o mais prudente é procurar por outro imóvel.

4- Formalize a compra através de um contrato específico para o seu caso

Não use um modelo de contrato de compra e venda de imóvel se você pretende evitar problemas e controlar riscos.

Talvez você já tenha ouvido por aí que “cada caso é um caso” e realmente é, principalmente se a análise dos documentos mencionados mostrarem alguma situação de perigo para o comprador, como, por exemplo, a irregularidade do imóvel.

Se o comprador entende como viável assumir os riscos apontados, o contrato é o instrumento ideal para abordá-los e indicar quem irá assumi-los ou as soluções encontradas pelas partes para dirimi-los, mas não só.

Através dele também serão estabelecidas regras que evitem ou tragam a solução para outras possíveis questões, como o aparecimento de vícios no imóvel, o inadimplemento de alguma obrigação pelas partes, a evicção etc.

E por fim...

5- Contrate um advogado especializado e de sua confiança

Realizar todos esses processos, principalmente a análise ou elaboração de um contrato de compra e venda, pode ser um tanto quanto complexo.

Tratando-se de um negócio tão importante, que talvez esteja atrelado com a realização do seu sonho, como dito no início deste artigo, é inaceitável que restem dúvidas sobre os riscos envolvidos ou as regras que regerão a relação entre comprador e vendedor.

Por isso, conte sempre com a assessoria de um advogado especializado e de sua confiança para coletar e estudar minuciosamente toda a documentação, elaborar um contrato personalizado e, assim, evitar problemas como os aqui elencados.

Lembre-se que se prevenir sempre sairá mais barato do que tentar remediar a situação posteriormente.

Gostou desse conteúdo? Espero que tenha te ajudado! Se quiser esclarecer alguma dúvida, ou continuar falando sobre este assunto, estou disponível através do e-mail caroline_andrade@hotmail.com