Por que o contrato de locação residencial é feito para 30 meses?

O prazo de duração do contrato de locação deve ser definido de acordo com a vontade das partes envolvidas, inexistindo um dever ou uma imposição legal sobre essa questão.

Assim, uma locação pode durar desde alguns dias até longos anos a depender dos interesses em jogo.

Então, por que existe uma preferência, no mercado, pelo prazo de 30 meses nas locações residenciais? É o que vou lhe esclarecer neste artigo.

O prazo de 30 meses é um marco temporal importante nas locações residenciais. Isso porque ele diferencia as regras aplicáveis na retomada do imóvel pelo locador.

De acordo com a legislação, a regra geral é a de que o locador não pode despejar o inquilino durante o prazo estabelecido para a duração do contrato, qualquer que seja esse prazo. Por outro lado, nesse mesmo período de vigência, o locatário só consegue devolver o imóvel se pagar ao locador uma multa proporcional ao tempo que falta ser cumprido.

Por exemplo, em um contrato de 12 meses, o locador não pode, por mera liberalidade, encerrar a locação no sétimo mês, e o inquilino, desejando sair antes de um ano, precisa quitar a multa contratual.

No entanto, a regra imposta ao locador comporta suas exceções, de modo que ele poderá encerrar a locação:

1. se assim acordar com o locatário;

2. se o inquilino desrespeitar alguma norma legal ou contratual;

3. se ocorrer a interrupção do pagamento dos aluguéis e/ou dos outros encargos; e

4. se for necessário realizar obras urgentes e determinadas pelo Poder Público, inviabilizadas pela ocupação do imóvel.

Essas exceções são aplicáveis aos contratos de locação independente do prazo estabelecido. Contudo, é ao fim desse prazo que as diferenças começam a surgir.

Se o contrato for escrito e com prazo igual ou superior a 30 meses, o término desse período representa o término automático do contrato, podendo o locador retomar o imóvel sem precisar de uma justificativa.

Observe que, nesse caso, se o inquilino permanecer no imóvel por mais de 30 dias sem nenhuma intervenção do locador, o contrato é prorrogado por prazo indeterminado.

Nesse caso, qualquer das partes podem encerrar a locação sem ônus, quando lhe for conveniente, bastando uma notificação prévia.

Agora, sendo o contrato verbal ou escrito com prazo inferior a 30 meses, o término do prazo não representa o fim do contrato. Esse é prorrogado automaticamente por prazo indeterminado e o locador não pode retomar o imóvel por sua simples vontade.

Será necessário aguardar a locação completar 5 anos.

Veja o que diz nossa legislação:

Lei 8.245/91. Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
I - Nos casos do art. 9º;
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu 	emprego;
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

Para facilitar a compreensão dessas normas, apresento-lhe o seguinte quadro-resumo:

Logo, é indispensável analisar quais são os interesses, em especial, do locador no momento de estabelecer o prazo de vigência do contrato. Seria ter um bom inquilino que permaneça no imóvel por um longo período, pagando corretamente o aluguel? Ou alugar por um tempo menor com a possibilidade de retomar o imóvel para outros fins?

Gostou desse conteúdo? Espero que tenha te ajudado!

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