As 4 dúvidas mais frequentes sobre garantias locatícias

Toda negociação envolve riscos para todas as partes envolvidas, e isso não é diferente quando tratamos da locação de imóveis.

Para o locador, um dos maiores riscos é o inadimplemento das obrigações pelo inquilino, especialmente quanto ao pagamento dos aluguéis e à conservação do imóvel.

Diante disso, a legislação brasileira permite que o locador exija do locatário uma garantia, a fim de reduzir ao máximo esse risco do inadimplemento.

Aqui, eu falo em reduzir, porque a prática nos mostra que não existe garantia absoluta nas locações, que torne o locador imune a prejuízos.

O mais prudente é realizar uma boa análise de ficha dos pretendentes à locação e entender qual a melhor garantia para cada caso. Talvez a melhor opção seja, inclusive, não ter garantia.

Após essa introdução, passo a responder às dúvidas mais comuns sobre as garantias da locação de imóveis. Vamos lá?

1 - Quais são as espécies de garantia do contrato de locação?

Caução, fiança, seguro fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimentos: esses são os quatro tipos de garantia existentes, não sendo permitido qualquer inovação, sob pena de nulidade da cláusula contratual.

Dentro dessas opções, o locador possui o direito de escolher qual garantia lhe é mais conveniente, cabendo ao futuro locatário apenas uma tentativa de negociação, que poderá ser recusada.

De forma breve, apresento cada uma dessas espécies.

A primeira delas, a caução, pode ser dada tanto em bens móveis, quanto imóveis, sendo que, no primeiro caso, o contrato deverá ser registrado no Cartório de Títulos e Documentos, e, no segundo, averbado no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Na hipótese da caução em dinheiro, prática mais comum, o valor deve se limitar a três aluguéis, não incluindo, assim, o valor dos encargos, como condomínio e IPTU.

O dinheiro deverá ficar depositado em uma conta poupança para ser atualizado. Cumpridas todas as obrigações e finalizada a locação, o valor deverá ser devolvido ao inquilino.

A fiança, ao contrário da caução, é uma garantia pessoal, que demanda a inclusão de uma terceira pessoa no negócio. Isso porque o inquilino não pode ser fiador de si mesmo.

Nessa modalidade, o fiador responde com seu próprio patrimônio pelas eventuais dívidas do locatário, caso ele não cumpra suas obrigações contratuais ou legais. Desse modo, é indispensável que o locador requeira provas da capacidade econômica desse terceiro e a reavalie ao longo da locação.

O seguro fiança, por sua vez, não é uma espécie de fiança, mas, sim, de seguro. Ele deve contratado pelo locatário diretamente com uma seguradora, que cobrirá as obrigações locatícias que forem descumpridas por ele.

Essa cobertura pode incluir apenas os aluguéis e encargos, ou também a reparação dos danos causados ao imóvel. Por isso, o valor do prêmio e a cobertura devem ser bem analisados para se chegar ao melhor custo benefício entre as opções do mercado.

Por fim, a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimentos é a modalidade menos utilizada nas locações. Nela o próprio locatário ou terceiro poderá ceder provisoriamente suas quotas ao locador.

Se o locatário cumprir todas as suas obrigações, as quotas retornarão para o patrimônio de seu titular. Caso contrário, o locador ficará autorizado a resgatá-las, perante a autoridade administrativa, a fim de ressarcir integralmente seus prejuízos, devendo restituir ao titular o valor que sobrar.

2 - O locador pode exigir mais de uma garantia no contrato de locação?

Não. Como dito, o locador tem o direito de escolher entre as modalidades previstas na lei, mas não o de exigir mais de uma num mesmo contrato, cumulando, por exemplo, caução com fiança, ou aluguéis adiantados com fiança.

Essa situação configura o que chamamos de dupla garantia e constitui para o locador “contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário”, conforme artigo 43 da Lei do Inquilinato.

No âmbito cível, a lei prevê a nulidade da cláusula contratual. No entanto, como isso tornaria o contrato sem garantia, a atual jurisprudência se posicionou no sentido de que a cláusula que estabelece a dupla garantia se torna relativamente ineficaz, ou seja, uma modalidade é afastada para prevalecer a outra.

Então cabe ao locador escolher qual prevalece?

Não. A solução encontrada foi a de que permanece eficaz a primeira escrita no contrato, tornando sem efeito a segunda.

Vou te dar um exemplo.

Um dos erros mais cometidos na redação dos contratos de locação é estabelecer que “o fiador dá em garantia à locação o imóvel X de sua propriedade”.

Veja que há duas garantias nesse contrato: uma fiança e uma caução de bem imóvel. Se assim estivesse redigida a cláusula, a caução seria afastada, pois foi escrita em segundo lugar, permanecendo vigente a fiança.

3 - Por quanto tempo dura a garantia locatícia?

Ao contrário do que alguns imaginam, a garantia não se encerra com o vencimento do contrato.

Na verdade, ela se estende até a efetiva entrega do imóvel ao locador, ainda que o contrato esteja vigendo por prazo indeterminado.

Entenda quando o contrato de locação se prorroga por prazo indeterminado, clicando aqui.

Veja o que diz o artigo 39 da Lei 8.245/91:

Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.  (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

Observe que as partes poderão dispor o contrário, indicando que a garantia é válida até a data final do contrato de locação. Caso o contrato seja silente sobre o assunto, aplicar-se-á a regra acima.

4 - O que ocorre se a garantia se extinguir durante a locação?

Isso pode ocorrer, por exemplo, se o fiador se exonerar ou falecer, se o imóvel dado em caução for desapropriado, se o bem móvel dado em caução desaparecer ou perecer, dentre tantas outras possibilidades previstas no artigo 40 da Lei do Inquilinato.

Diante dessas situações, o locador deverá notificar o locatário para apresentar nova garantia dentro do prazo de 30 dias, sob pena de desfazimento da locação.

Atenção. O locador não poderá negar a nova modalidade apresentada pelo inquilino, desde que ela seja idônea. Seu direito de escolher entre as modalidades de garantia se restringe àquele momento pré-contratual, explicado acima.

Por fim, uma última dica. Lembre-se de que a garantia deve ser expressa, podendo constar no contrato ou em documento apartado. Assim, o contrato celebrado verbalmente não possui nenhuma garantia.

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